NRW Marktreport Q3 2026: Steigende Zinsen, stabile Nachfrage nach Wohnimmobilien

1. Das Quartal im Überblick: Die Zinswende ist da

Das dritte Quartal 2026 stand im Zeichen steigender Zinsen. Die Europäische Zentralbank hat ihre Leitzinsen nach einer ersten Anhebung im Juni und einer Pause im Juli am 10. September erneut um 0,25 Prozentpunkte erhöht. Der Einlagesatz liegt seit dem 16. September bei 2,50 %. Begründet hatte die EZB den Kurswechsel im Juni mit dem Inflationsdruck, den der Krieg im Nahen Osten auslöst. Die nächste Zinsentscheidung fällt am 29. Oktober.

Die Baukreditzinsen bilden den Anstieg der Kapitalmarktzinsen erst mit Verzögerung ab. Der Vermittler Interhyp nannte Ende September für zehn Jahre Zinsbindung bereits 4,23 %. Auch die Stimmung der Finanzierer hat sich eingetrübt: Der Immobilienfinanzierungsindex DIFI von JLL fiel im dritten Quartal um 6,1 auf −14,0 Punkte.

2. Investmentmarkt Deutschland: Die Erholung verliert an Schwung

Nach neun Monaten liegt der deutsche Investmentmarkt etwa auf Vorjahresniveau, das dritte Quartal war aber deutlich schwächer. JLL beziffert es auf rund 6,3 Mrd. Euro nach 8,6 Mrd. Euro im Vorjahresquartal, ein Rückgang von gut einem Viertel. Für das Gesamtjahr erwartet JLL 35 bis 37 Mrd. Euro, BNP Paribas Real Estate rund 32 Mrd. Euro.

Die gestiegenen Finanzierungskosten zeigen sich in den Renditen. Laut BNP Paribas Real Estate stiegen die Netto-Spitzenrenditen im dritten Quartal über fast alle Assetklassen um 10 bis 20 Basispunkte. JLL meldet für die sieben größten Städte Spitzenrenditen von 4,59 % für Büro, 4,69 % für Logistik und 3,61 % für Mehrfamilienhäuser.

3. Wohninvestment: Viele kleinere Abschlüsse, steigende Renditen

Das dritte Quartal war in allen Statistiken das schwächste des Jahres. Auffällig ist die Struktur: Savills zählt rund 170 Transaktionen und damit 20 % mehr als im Vorjahr, während große Abschlüsse seltener werden. Laut BNP Paribas Real Estate entfielen nur 35 % des Volumens auf Abschlüsse über 100 Mio. Euro, im Zehnjahresschnitt sind es 52 %. JLL meldet, dass 61,3 % des Kapitals in B- und C-Städte flossen.

Zugleich steigen die Renditen wieder. Savills spricht vom ersten Anstieg der Spitzenrendite seit drei Jahren, BNP Paribas Real Estate meldet in allen großen Städten ein Plus von 10 Basispunkten, in Berlin von 15.

4. NRW-Städte: Düsseldorf zieht an, Köln schwächelt

Düsseldorf gehört zu den Gewinnern des Jahres. Laut BNP Paribas Real Estate stieg das gewerbliche Investmentvolumen nach neun Monaten um 26 % auf 963 Mio. Euro, Cushman & Wakefield meldet 1,02 Mrd. Euro (+48 %). Getragen wird das vor allem vom Bürosegment. Der Büroflächenumsatz erreichte 198.000 m², 28 % mehr als im Vorjahr. Mit der Anmietung von rund 37.000 m² durch Uniper wurde der größte Mietvertrag seit 14 Jahren abgeschlossen.

Köln entwickelt sich dagegen schwächer. Das Investmentvolumen sank laut BNP Paribas Real Estate um 10 % auf 661 Mio. Euro, der Büroflächenumsatz um 39,5 % auf 107.000 m². Für das Ruhrgebiet liegen noch keine Investmentzahlen für das dritte Quartal vor. Im ersten Halbjahr hatte sich das gewerbliche Volumen laut Immobilienmarktbericht Ruhr auf rund 756 Mio. Euro nahezu verdoppelt. Im Wohnsegment meldete die Fachpresse im September den Verkauf eines Portfolios mit rund 650 Wohnungen im Ruhrgebiet an einen internationalen Investor sowie eines Portfolios mit 81 Wohnungen in Gelsenkirchen.

Beide Käufer sind Immobiliengesellschaften, die laut Meldung weitere Wertschöpfung planen. In Flingern verweisen die Angaben auf Mieten unter dem Niveau des Umfelds, in Gerresheim auf Mietsteigerungspotenzial nach dem Auslaufen einer Mietbindung und eine mögliche Aufteilung in Eigentumswohnungen.

5. Mieten und Preise: Das Mietwachstum verliert an Tempo

Die Mieten steigen weiter, aber langsamer. Laut ImmoScout24 lag die Angebotsmiete für Bestandswohnungen in Düsseldorf im dritten Quartal bei 12,89 €/m², 2,3 % über dem Vorjahr, aber 0,2 % unter dem Vorquartal. Im Neubau waren es 18,53 €/m² (+3,2 % zum Vorjahr). Die Angebotspreise für Bestandswohnungen stiegen in Düsseldorf um 1,0 % gegenüber dem Vorquartal auf 4.611 €/m². Die Werte der beiden Portale unterscheiden sich methodisch und sind nicht direkt vergleichbar.

Im Ruhrgebiet ist das Bild bei den Kaufpreisen gemischt: Die Angebotspreise für Bestandswohnungen stiegen laut immowelt im dritten Quartal in Essen um 3,5 %, in Dortmund und Duisburg gaben sie um 1,0 % und 1,9 % nach. Bundesweit zeigt der Kieler Immobilienpreisindex GREIX für das zweite Quartal eine Auffälligkeit: Eigentumswohnungen lagen 0,4 % über dem Vorjahr, Mehrfamilienhäuser 3,5 % darunter.

6. Bautätigkeit: Der Neubau bricht weiter ein

Während die Baugenehmigungen bundesweit von Januar bis Juli um 12,9 % stiegen, bei Mehrfamilienhäusern sogar um 15,1 %, fällt NRW zurück. Die Zahl der genehmigten Wohnungen in neuen Mehrfamilienhäusern war im ersten Halbjahr so niedrig wie seit 2013 nicht mehr. In Essen stieg die Gesamtzahl nur wegen Um- und Ausbauten im Bestand, bei neuen Mehrfamilienhäusern lag auch Essen deutlich im Minus.

7. Ausblick: Unsere Erwartungen für das vierte Quartal