Mehrfamilienhäuser in NRW 2026: Was Käufer zwischen Düsseldorf und Ruhrgebiet zahlen

1. Marktlage: Die Liquidität kehrt zurück

Nach dem Zinsschock der Jahre 2022 und 2023 ist der Markt für Mehrfamilienhäuser in Nordrhein-Westfalen zurück. 2025 registrierten die Gutachterausschüsse 10.642 Verkäufe von Drei- und Mehrfamilienhäusern sowie gemischt genutzten Gebäuden, 13 % mehr als im Vorjahr. Der Geldumsatz stieg um 21 % auf 8,0 Mrd. Euro. Rund ein Drittel aller Verkäufe (3.199) entfiel auf das Ruhrgebiet.

Die Preise ziehen dagegen nur langsam an. In den kreisfreien Städten fielen sie 2023 um 11 % und stiegen 2024 und 2025 um jeweils 1 %. Rechnerisch liegt das Preisniveau damit noch rund 9 % unter dem Stand von 2022. In Düsseldorf ist der Abstand größer: Der Preisindex für Renditeobjekte fiel von 414 Punkten (2022) auf 336 Punkte (2024) und erholte sich 2025 auf 348 Punkte. Bis zum alten Höchststand fehlen damit noch rund 19 %.

Die Ruhrgebietsstädte zeigen ein ruhigeres Bild. Der Dortmunder Index für Mehrfamilienhäuser stieg von 94,3 auf 96,2 Punkte (2020 = 100), Bochum blieb mit 102,1 Punkten praktisch unverändert und meldet 15 % mehr Kauffälle bei 30 % mehr Umsatz. Herne verzeichnete ein Minus von rund 2 %.

Auffällig ist die Verschiebung zu kleineren Objekten. In Dortmund stieg die Zahl der Verkäufe um 19 %, der Umsatz sank aber von 408,9 auf 361,5 Mio. Euro. Der durchschnittliche Kaufpreis je Objekt fiel damit von rund 0,92 auf 0,68 Mio. Euro. In Duisburg ging der Umsatz um rund ein Viertel zurück, in Oberhausen stieg er dagegen um 80 %. Das Bild passt zu einem Markt, der von privaten und semi-institutionellen Käufern getragen wird, die vor allem kleinere und mittlere Häuser kaufen.

2. Kaufpreisfaktoren und Renditen im Städtevergleich

Der Kaufpreisfaktor gibt an, das Wievielfache der jährlichen Nettokaltmiete Käufer für ein Objekt bezahlen. Er ist die wichtigste Kennzahl für den Wert eines Mehrfamilienhauses. Die Gutachterausschüsse leiten ihn aus tatsächlich beurkundeten Kaufverträgen ab, nicht aus Angebotspreisen. Sein Kehrwert ist die Bruttoanfangsrendite.

Der niedrigere Liegenschaftszins ist kein Widerspruch zur Bruttorendite. Er berücksichtigt zusätzlich Bewirtschaftungskosten und die begrenzte Restnutzungsdauer des Gebäudes und ist der Zinssatz, mit dem Gutachter den Ertragswert berechnen.

Der Blick über die Stadtgrenze zeigt, wie stark der Faktor mit der Lage fällt. Der Immobilienverband RDM schätzt für reine Wohnhäuser zum Januar 2026 in Düsseldorf das 23-Fache, in Neuss das 19-Fache, in Ratingen, Mönchengladbach und Viersen das 17-Fache, in Krefeld das 16,5-Fache und im Kreis Mettmann das 14-Fache der Jahresmiete. Für Häuser mit Gewerbeanteil liegen die Werte jeweils deutlich niedriger, in Düsseldorf beim 19-Fachen.

Aufschlussreich ist das Verhältnis von Preis zu Miete. Ein Quadratmeter kostet in Düsseldorf mit 2.670 Euro rund das 2,4-Fache wie in Duisburg (1.131 Euro), die Miete liegt aber nur beim 1,6-Fachen (10,2 gegenüber 6,3 Euro). In Düsseldorf bezahlen Käufer also vor allem Lagequalität und Wertstabilität, im Ruhrgebiet vor allem laufenden Ertrag.

3. Rechenbeispiel: Dasselbe Haus in drei Städten

Was die Faktoren praktisch bedeuten, zeigt ein einfaches Beispiel: ein Mehrfamilienhaus mit 600 m² Wohnfläche, vermietet zur jeweiligen Durchschnittsmiete und bewertet mit dem durchschnittlichen Faktor der Stadt.

Dasselbe Haus ist in Düsseldorf also rund 2,5-mal so viel wert wie in Duisburg. Dass das einfache Modell die tatsächlich gezahlten Quadratmeterpreise fast exakt trifft, zeigt, wie stark der Markt in diesem Segment über Miete und Faktor bewertet wird. Für Eigentümer heißt das: Wer seine Miete und den marktüblichen Faktor kennt, kennt die Größenordnung seines Verkaufspreises.

4. Mietpotenzial: Wo der Wert entsteht

Die größte Stellschraube für den Wert eines Mehrfamilienhauses ist die Miete. Ein Vergleich zeigt, wie viel Potenzial in den Beständen steckt: Die Häuser, die 2025 verkauft wurden, waren im Schnitt deutlich unter dem heutigen Neuvermietungsniveau vermietet.

Der Abstand ist nicht vollständig realisierbar. Angebotsmieten enthalten Neubau und modernisierte Wohnungen, und in bestehenden Mietverhältnissen begrenzt das Mietrecht die Erhöhungen. Er zeigt aber, wo bei jeder Neuvermietung Wert entsteht. Besonders groß ist er in Oberhausen, Bochum, Herne und Duisburg, also genau dort, wo die Faktoren am niedrigsten sind. Für renditeorientierte Käufer ist das der Kern ihrer Kalkulation.

Wie schnell sich der Abstand schließen lässt, hängt auch von der Stadt ab. Nach der Mieterschutzverordnung NRW gelten in Düsseldorf und Dortmund die Mietpreisbremse (bis Ende 2029) und eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % für Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren (bis Februar 2030). In Essen, Duisburg, Bochum, Herne und Oberhausen gelten diese Verschärfungen nicht, dort greift die allgemeine Kappungsgrenze von 20 %. Dieser Unterschied wird in Kalkulationen oft übersehen: In den nicht regulierten Ruhrgebietsstädten lässt sich das Mietpotenzial schneller heben.

5. Werttreiber auf Objektebene

Die Durchschnittswerte verdecken, wie stark der Preis vom einzelnen Haus abhängt. Die Marktberichte belegen fünf Faktoren, die für Verkäufer besonders relevant sind:

• Größe: In Bochum erzielten Häuser mit drei bis vier Einheiten im Schnitt das 20,2-Fache der Jahresmiete, Häuser mit fünf bis sieben Einheiten das 16,1-Fache und größere Häuser das 14,8-Fache. Kleinere Objekte sprechen einen deutlich größeren Käuferkreis an.
• Lage innerhalb der Stadt: In Dortmund reicht die Spanne vom 14,6-Fachen in der Innenstadt-Nord bis zum 19,6-Fachen im Stadtbezirk Süd. Der Gutachterausschuss Düsseldorf setzt für gute Lagen einen um bis zu 21 % und für sehr gute Lagen einen um bis zu 35 % niedrigeren Liegenschaftszins an als für mittlere Lagen. Ein niedrigerer Zins bedeutet einen höheren Wert.
• Gewerbeanteil: In Düsseldorf liegen Häuser mit 35 bis 45 % Gewerbeanteil beim 18,8- bis 20,6-Fachen statt beim 22- bis 23-Fachen, in Oberhausen beim 13,5- statt beim 15,1-Fachen. In Bochum fällt der Faktor bei mehr als 50 % Gewerbe auf das 12,8-Fache.
• Gebäudetyp: Düsseldorfer Dreifamilienhäuser erzielten das 26,5- bis 28,8-Fache der Jahresmiete und damit deutlich mehr als größere Mehrfamilienhäuser, weil sie auch für Eigennutzer interessant sind. Die Stichproben sind mit 8 und 11 Verkäufen allerdings klein.
• Restnutzungsdauer: Die verkauften Häuser hatten im Schnitt eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 22 Jahren in Dortmund bis 37 Jahren in Oberhausen. Modernisierungen verlängern sie und wirken direkt auf den Ertragswert.

Zwei Häuser in derselben Stadt können sich im Faktor also stärker unterscheiden als die Durchschnitte zweier Städte. Die Preisfindung muss deshalb beim Objekt ansetzen, nicht beim Stadtdurchschnitt.

6. Rendite und Finanzierung: Wann Fremdkapital hilft

Die Bruttorendite sagt noch nichts darüber, was beim Eigentümer ankommt. Zieht man die Bewirtschaftungskosten ab, die die Gutachterausschüsse für jede Stadt ausweisen, ergibt sich eine Nettoanfangsrendite. Sie ist die Größe, die Käufer mit ihren Finanzierungskosten vergleichen.

Die Finanzierung ist zuletzt wieder teurer geworden. Laut Bundesbank lag der effektive Zinssatz für neue Wohnungsbaukredite mit über zehn Jahren Zinsbindung im August 2026 bei 4,04 %, nach 3,73 % ein Jahr zuvor. Der Vermittler Interhyp nannte Ende September 2026 für zehn Jahre Zinsbindung 4,23 %. Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen lag Anfang Oktober bei rund 3,45 %, und die Europäische Zentralbank hat ihre Leitzinsen im September 2026 um 0,25 Prozentpunkte angehoben. Der Einlagesatz liegt seit dem 16. September bei 2,50 %.

Der Vergleich mit den Nettoanfangsrenditen ist aufschlussreich. In Düsseldorf liegt die Rendite mit rund 3,6 % unter den Finanzierungskosten. Jeder fremdfinanzierte Euro senkt hier die Rendite auf das Eigenkapital. Käufer in Düsseldorf sind deshalb überwiegend eigenkapitalstark und setzen auf Wertstabilität und steigende Mieten. In Essen, Duisburg und Oberhausen liegt die Nettoanfangsrendite mit 4,5 bis 4,8 % dagegen über dem Kreditzins, und Fremdkapital kann die Eigenkapitalrendite noch steigern, wenn auch mit geringem Abstand. Das erklärt, warum finanzierte und renditeorientierte Käufer derzeit verstärkt ins Ruhrgebiet schauen. Die Rechnung berücksichtigt weder Tilgung noch Erwerbsnebenkosten, zeigt aber die Größenordnung.

7. Angebot: Es wird zu wenig gebaut

Auf der Angebotsseite verschärft sich die Knappheit. Laut IT.NRW wurden 2025 in Nordrhein-Westfalen nur 37.185 Wohnungen fertiggestellt, 9,4 % weniger als im Vorjahr und so wenige wie seit 2011 nicht mehr. Nach der Wohnungsmarktprognose im Auftrag des Landes werden bis 2040 im Schnitt rund 46.000 Wohnungen pro Jahr benötigt. Die Baugenehmigungen stiegen 2025 zwar um 10,7 % auf 44.905 Wohnungen, im ersten Halbjahr 2026 lagen sie mit 20.191 aber wieder leicht unter dem Vorjahr. Bei Mehrfamilienhäusern mit drei und mehr Wohnungen fielen sie um 11 % auf 10.938, den niedrigsten Stand seit 13 Jahren.

Für Bestandshalter ist das ein struktureller Rückenwind. Solange deutlich weniger Wohnungen fertig werden als benötigt, bleibt der Druck auf die Mieten hoch, und vermietete Bestandsobjekte profitieren davon.

8. Ausblick: Was wir für die kommenden zwölf Monate erwarten

Aus diesen Faktoren leiten wir drei Szenarien für die Wertentwicklung vermieteter Mehrfamilienhäuser in den kommenden zwölf Monaten ab. Der Wert ergibt sich dabei aus Miete mal Faktor: Steigt die Miete um 3 % bei unverändertem Faktor, steigt auch der Wert um 3 %.

Bemerkenswert ist die Asymmetrie: Düsseldorf reagiert wegen seiner niedrigen Rendite stärker auf Zinsänderungen und trägt im Negativszenario das größere Risiko. Das Ruhrgebiet ist mit seinen höheren Renditen besser gegen steigende Zinsen gepuffert. Für risikobewusste, renditeorientierte Investoren spricht das derzeit eher für das Ruhrgebiet, für Käufer mit Fokus auf langfristige Wertstabilität weiterhin für Düsseldorf.