Family Offices und Immobilien 2026: Warum deutsche Wohnhäuser gefragt bleiben

1. Global: Family Offices schichten um

Der UBS Global Family Office Report 2026 beruht auf einer Befragung von 307 Family Offices in über 30 Märkten mit einem durchschnittlichen Vermögen von 2,7 Mrd. US-Dollar. Sein Befund: Immobilien verlieren im globalen Durchschnitt an Gewicht. Gleichzeitig ist die Bereitschaft zur Umschichtung so hoch wie nie. 60 % der Befragten planen Änderungen ihrer strategischen Allokation, in Europa sogar 67 %.

Regional unterscheiden sich die Quoten deutlich: In den USA liegt der Immobilienanteil bei 20 %, in der Schweiz bei 12 %, in Europa bei 11 %. Bemerkenswert ist, dass Immobilien zugleich der häufigste Ursprung des Familienvermögens sind: 17 % der befragten Family Offices nennen die Immobilienwirtschaft als Branche ihres operativen Kerngeschäfts, vor Konsumgütern (11 %) und Banken (10 %).

Die Tabelle relativiert den Rückgang der Immobilienquote. Nur 11 % sehen eine Korrektur am Immobilienmarkt als eines der größten Risiken der kommenden zwölf Monate, auf Sicht von fünf Jahren sind es 17 %. Die Sorgen der Family Offices gelten vor allem Geopolitik, Handel und Inflation. Gegen Inflation und Unsicherheit sind vermietete Sachwerte traditionell ein Schutz.

2. Deutschsprachiger Raum: Immobilien sind das Rückgrat

Für Family Offices aus Deutschland, Österreich und der Schweiz zeichnet der Family Office Real Estate Report 2025 von KINGSTONE ein anderes Bild. Bei den 32 befragten Häusern, von denen 43,8 % ein Nettovermögen von über 500 Mio. Euro verwalten, machen Immobilien 56,5 % des Vermögens aus, Aktien 19,4 %. KINGSTONE selbst ordnet das so ein: Family Offices investierten „grundlegend anders als klassische institutionelle Investoren“.

Neben dem Direkterwerb sind Gemeinschaftsinvestments verbreitet: 59,4 % der Befragten investieren in Joint Ventures mit einem anderen Family Office, 40,6 % in Club Deals. Spezialfonds mit institutionellen Investoren sind dagegen wenig gefragt. Für Verkäufer bedeutet das: Auch größere Objekte können an Family Offices gehen, wenn sich mehrere Familien zusammenschließen.

Auch die Pläne weichen vom globalen Trend ab. Die Hälfte der Befragten will den Immobilienbestand in den nächsten zwölf Monaten leicht ausbauen (bis 10 %), 9,4 % planen ein starkes Wachstum, ein Viertel will die Quote halten und nur 15,7 % wollen reduzieren. Deutsche Bestandswohnungen stehen bei 60 % auf der Einkaufsliste, Neubauwohnungen bei 50 %. Die Family-Office-Studie 2026 von Roland Berger bestätigt die zentrale Rolle: 97 % der Befragten halten Immobilien, zuvor waren es 92 %.

3. Was Family Offices beim Ankauf wirklich wollen

Die KINGSTONE-Studie zeigt, nach welchen Kriterien Family Offices entscheiden. Ausschlaggebend sind die Attraktivität der Lage, bereits vorhandene Erfahrung in der Nutzungsart und der Vermögenserhalt. Diese Punkte bewerten die Befragten als bedeutender als die Rendite. Reputation, emotionale und architektonische Aspekte spielen kaum eine Rolle. KINGSTONE fasst zusammen, Family Offices entschieden „sehr rational und zugleich eher konservativ“.

4. Welche Objekte zu welchem Family Office passen

Legt man die Renditeerwartungen neben die Marktdaten aus NRW, ergibt sich ein klares Bild. Die Nettoanfangsrenditen für Mehrfamilienhäuser haben wir in unserer Analyse der Kaufpreisfaktoren aus den Grundstücksmarktberichten 2026 abgeleitet.

Für das renditeorientierte Viertel reichen die durchschnittlichen Anfangsrenditen nicht aus. Diese Family Offices suchen Objekte, bei denen sich die Rendite durch Neuvermietung, Modernisierung oder bessere Bewirtschaftung steigern lässt. Genau hier liegt der Mietabstand von 25 bis 44 % zwischen der Miete verkaufter Häuser und den Angebotsmieten, den wir für die sieben Städte gemessen haben. Dazu kommt, dass Essen, Duisburg, Bochum, Herne und Oberhausen nicht unter die Mietpreisbremse fallen.

Wichtig für die Einordnung: Family Offices finanzieren häufig mit hohem Eigenkapitalanteil. Für sie ist der Vergleich mit dem Kreditzins von zuletzt rund 4 % weniger entscheidend als für fremdfinanzierte Käufer. Gerade deshalb können sie in Düsseldorf kaufen, wo die Nettoanfangsrendite unter den Finanzierungskosten liegt.

5. Am Markt sichtbar

Die Transaktionsdaten zeigen, dass Family Offices kaufen. Laut BNP Paribas Real Estate erwarben private Investoren und Family Offices im ersten Quartal 2026 Wohnportfolios ab 30 Einheiten für 270 Mio. Euro. Der Zehnjahresschnitt liegt bei rund 170 Mio. Euro, das Ergebnis lag also rund 60 % darüber. JLL beobachtete bereits 2025, dass Family Offices und private Investoren den aktuellen Marktzyklus „vermehrt für den Erwerb von Core-Immobilien“ nutzten.

Dazu passt die Entwicklung, die Colliers für 2025 beschreibt: Bei Wohn- und Geschäftshäusern, wo private und semi-institutionelle Käufer dominieren, stieg das Volumen um 13 %, im institutionellen Segment fiel es um 14 %. Family Offices gehören zu den Käufern, die den Markt in dieser Phase tragen.

6. Wie man an ein Family Office verkauft

Family Offices unterscheiden sich als Käufer deutlich von Fonds oder Wohnungsgesellschaften. Aus unserer Praxis sind vier Punkte entscheidend:

• Zugang: Family Offices treten selten öffentlich auf und kaufen bevorzugt über persönliche Kontakte. Ein Inserat auf einem Portal erreicht sie kaum.
• Diskretion: Viele Familien legen Wert darauf, dass ihre Käufe nicht öffentlich werden. Ein vertraulicher Prozess ist für sie oft Voraussetzung.
• Entscheidungswege: Entscheidungen fallen häufig in einem kleinen Kreis und mit hohem Eigenkapitalanteil. Das macht Family Offices zu schnellen und verlässlichen Käufern, wenn die Unterlagen stimmen.
• Langfristigkeit: Family Offices kaufen, um zu halten. Sie achten auf Bausubstanz, Mieterstruktur und Lage mehr als auf kurzfristige Renditeoptimierung.